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Qual a documentação necessária para a compra de um imóvel?

Se você planeja morar ou investir, é preciso saber a documentação necessária para a compra de um imóvel, porque isso impacta diretamente na duração do processo de aquisição, e evita eventuais erros e prejuízos ao final do processo. Mas, se ainda restam dúvidas, o que fazer?

Neste post separamos uma lista completa de tudo que você precisa providenciar para não se perder no meio do caminho. Essa documentação vale tanto para imóveis comprados à vista ou financiados para pessoas físicas.

Vamos lá?

Comprador: documentação para a compra de imóveis

Como comprador do imóvel, você precisa separar os seguintes documentos:

  • RG (cópia);
  • CPF (cópia);
  • Comprovante de residência (cópia);
  • Carteira de Trabalho e extrato do FGTS (se ele for utilizado para a compra);
  • Escritura de Emancipação (cópia), caso o comprador tenha menos de 21 anos de idade;
  • Comprovante de Renda: caso o comprador seja microempresário ou autônomo, e, portanto, não tenha holerite, a comprovação é feita pela Declaração de Imposto de Renda, com os três últimos extratos bancários e também com o pro labore;
  • Comprovante de Estado Civil (cópia): se o comprador é solteiro, apresentar cópia da Certidão de Nascimento; se o comprador é casado, o cônjuge também deve apresentar os mesmos documentos acima e os dois devem apresentar em conjunto uma cópia da Certidão de Casamento;
  • Em relação ao regime do casamento, apenas a certidão deve ser apresentada em casos de Comunhão Parcial de Bens na vigência (ou antes da vigência) da Lei (dezembro de 1977), ou, ainda, em casos de Comunhão Universal de Bens antes da vigência da Lei;
  • Devem apresentar a certidão junto com o pacto, nos seguintes regimes: Comunhão Universal de Bens na vigência da Lei; Separação Obrigatória de Bens; Separação Total de Bens; de Participação Final dos Aquestos;
  • Se o comprador for divorciado ou separado, precisa apresentar uma cópia da Certidão de Casamento com Averbação ou o Termo de Audiência.

Vendedor: documentação para a venda de imóveis

O vendedor do imóvel que você deseja comprar precisa providenciar os seguintes documentos:

Documentos do imóvel: para mostrar se o imóvel está devidamente registrado e se existem dívidas atreladas a ele.

  • Escritura definitiva em nome dos vendedores e registrada no Cartório de Registro de Imóveis (cópia autenticada);
  • Certidão negativa vintenária de ônus reais (ele traz todo o histórico do imóvel dos últimos 20 anos, especificando se há alguma dívida em aberto);
  • Certidão negativa de impostos (expedida pela prefeitura municipal) ou cópia do carnê de imposto predial dos últimos 5 anos;
  • IPTU do ano com as parcelas pagas até a data do negócio (cópia autenticada desse documento, que é expedido pela prefeitura);
  • Registro de ações reipersecutórias e alienações (emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis para saber se o imóvel já foi vendido a alguém informalmente);
  • Certidão negativa de débitos condominiais, caso a compra seja de um apartamento;
  • Averbação da construção junto ao Cartório de Registro de Imóveis;
  • Planta do imóvel devidamente aprovada pela prefeitura, ou croqui com dimensões assinado pelo arquiteto ou engenheiro (com o número do registro profissional do Crea). Os imóveis novos também podem ter um Memorial Descritivo, contendo todas as informações e características sobre ele para auxiliar na devida vistoria.

Documentos do vendedor (pessoa física):

  • Certidão Negativa de Ações na Justiça Federal;
  • Certidão Negativa de Interdição, curatela e tutela;
  • Certidão Negativa de Ações Cíveis;
  • Certidão Negativa de Protesto de Títulos;
  • Certidão Negativa referente à dívida ativa da União (se o vendedor for comerciante);
  • Certidão Negativa de quitação de tributos e contribuições federais (se ele for comerciante);
  • CND/INSS, com a finalidade da Lei nº 8.212/91 (se ele for comerciante);
  • Certidão Negativa de Ações das Fazendas Municipal e Estadual (Executivos Fiscais);
  • Se o vendedor não morar na mesma localidade do imóvel que está vendendo, precisa apresentar todas as certidões referentes ao seu atual domicílio – caso haja certidão positiva, ele precisa encaminhar certidão de inteiro teor da ação.

Se por acaso houver alguma certidão positiva, lembre-se que isso pode comprometer o processo de venda e compra de imóveis – mas isso não, necessariamente, inviabiliza o negócio. Nesse caso, é preciso verificar se a determinada ação apresenta algum risco para essa venda, como, por exemplo, o risco de uma futura penhora do imóvel. E caso o apontamento já esteja arquivado, então o vendedor precisa apresentar um documento que comprove isso, chamado de Certidão de Objeto e Pé.

Lembre-se que todas as certidões apresentadas têm validade de 60 dias.

Documentação referente ao Contrato de compra e venda

Bom, documentos do comprador, do imóvel e do vendedor devidamente apresentados e checados, é hora de saber o que deve constar no Contrato de compra e venda do imóvel. Ele deve ser feito juntamente a um advogado especializado na área e precisa conter as seguintes informações:

  • Nome completo, CPF, RG, Título Eleitoral, Estado Civil e profissão do comprador e do vendedor;
  • Valor total do imóvel;
  • Forma de pagamento do imóvel;
  • Valor que o comprador pagou como sinal (importante: se o imóvel for comprado à vista, comprador e vendedor devem assinar uma Promessa de Compra e Venda de Imóvel à Vista com Recibo de Sinal para que o pagamento do sinal seja feito em seguida, reservando o imóvel. Após esse pagamento, o vendedor deve retirar todos os anúncios do imóvel);
  • Período das parcelas pagas e as taxas de juros envolvidas;
  • Informações sobre multas em caso de atraso na entrega do imóvel, em caso de imóvel em condições diferentes das negociadas e em caso de rescisão de contrato;
  • Valor da comissão da imobiliária;
  • Se o imóvel for vendido com alguma mobília, os itens também devem constar no contrato.

Viu como é importante conhecer toda a documentação envolvida na compra de imóveis? Então fique sempre atento e cheque tudo antes de assinar o contrato e pegar as chaves, combinado?

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